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中駿集團(tuán)盈利指標(biāo)大幅惡化：ROE驟降至0.12%，流動(dòng)性承壓被穆迪負(fù)面評(píng)級(jí)

2023-04-11 09:40:39 來(lái)源：港灣商業(yè)觀察

中駿集團(tuán)控股(01966.HK)近日披露2022年度業(yè)績(jī)公告。對(duì)于多項(xiàng)指標(biāo)大步后退，中駿集團(tuán)的說(shuō)法是，受宏觀環(huán)境以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求減弱等多種因素影響，為保信用安全，犧牲了利潤(rùn)。


【資料圖】

頗有些許悲壯，是否能獲得認(rèn)同則千人千面?？傮w上看，中駿集團(tuán)交出的2022年答卷差強(qiáng)人意，加上穆迪此前的評(píng)級(jí)看法，也預(yù)示著公司今年及后續(xù)前景仍壓力不小。

01

多個(gè)盈利指標(biāo)慘淡下跌

公告顯示，2022年度，中駿集團(tuán)控股實(shí)現(xiàn)收益約267.05億元，同比減少29.2%；凈利潤(rùn)虧損2.01億元，同比下滑105.48%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2454萬(wàn)元，同比減少99.2%；實(shí)現(xiàn)毛利約44.20億元，同比下滑45.9%。

對(duì)于全年收益的下滑，中駿集團(tuán)控股表示，主要由于物業(yè)銷售收入減少所致。

2022年度，中駿集團(tuán)控股的物業(yè)銷售收入為247.39億元，同比減少31.6%；交房面積257.49萬(wàn)平方米，同比減少22.0%；平均銷售單價(jià)從2021年的10955元減少至9608元。

受商品房合同銷售持續(xù)低迷以及資本市場(chǎng)融資困難的影響，為了保持充足的流動(dòng)性，2022年中駿集團(tuán)暫緩拿地。截至2022年12月底，中駿集團(tuán)及其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司共有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為3387萬(wàn)平方米，分布于60個(gè)城市。

2022年，中駿集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約590.23億元，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約123.77億元；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約491萬(wàn)平方米，其中包括合營(yíng)公司的合同銷售面積約108萬(wàn)平方米，按年分別下降約43.5%及34.2%。

2021年，中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約合同銷售1045億元，換言之2022年公司銷售腰斬。

從2022年銷售城市分部來(lái)看，二線城市中杭州、昆明及南京的合同銷售金額分別為111.27億元、33.89億元和27.88億元，分別排名第一、第四和第五；北京銷售金額67.15億元，排名第二，泉州銷售金額46.69億元，排名第三。一二線城市土地儲(chǔ)備占比近七成。

此外，值得注意的是，2022年內(nèi)中駿集團(tuán)的物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米12016元，同比下滑約14.13%。由此也導(dǎo)致了公司毛利率下跌以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加。

從2018年至今，中駿集團(tuán)的毛利率分別為34.56%、27.57%、24.14%、21.66%、16.55%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。不僅于此，中駿集團(tuán)近五年凈資產(chǎn)收益率分別為23.08%、20.79%、19.72%、14.35%以及0.12%；總資產(chǎn)回報(bào)率分別為4.04%、2.80%、2.38%、1.68%以及0.01%，尤其是ROE方面公司2022年下滑慘淡。

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對(duì)于此次業(yè)績(jī)出現(xiàn)的下滑，中駿集團(tuán)回復(fù)《港灣商業(yè)觀察》表示，“截止目前，中駿是為數(shù)不多的‘零違約’民營(yíng)房企，公司選擇堅(jiān)守信用，因此一定程度上短暫性犧牲了利潤(rùn)，但即使如此，中駿此次年報(bào)的整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)也優(yōu)于同行平均水平。從數(shù)據(jù)角度分析，本次凈利潤(rùn)下滑主要原因體現(xiàn)在需求減少導(dǎo)致的毛利下滑，以及合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目的由盈轉(zhuǎn)虧，未來(lái)伴隨著公司市場(chǎng)大環(huán)境的逐步修復(fù)，合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)比例下降，公司的利潤(rùn)也有望進(jìn)一步恢復(fù)。中駿目前的土儲(chǔ)權(quán)益占比達(dá)到近80%?！?/p>

02

穆迪：負(fù)面評(píng)級(jí)背后流動(dòng)性惡化

根據(jù)過(guò)往公告顯示，2022年度，中駿集團(tuán)年內(nèi)累計(jì)償還境內(nèi)外公開(kāi)債務(wù)近115億元，進(jìn)一步降低了自身杠桿。

截至2022年12月末，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%；凈負(fù)債比率79.6%；現(xiàn)金短債比為1.02；貸款總額為441.57億元；流動(dòng)負(fù)債總額1236.51億元；現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為150.2億元，同比下降25%。

盡管三條紅線全部達(dá)標(biāo)，但從2019年至2021年，中駿集團(tuán)控股的流動(dòng)負(fù)債總額凈負(fù)債比率分別為60%、59.2%、70.7%。從2021年至今，中駿集團(tuán)的凈負(fù)債比率就已上升了9個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《港灣商業(yè)觀察》指出，地產(chǎn)企業(yè)的降杠桿是一種被動(dòng)行為，其目的在于減少債務(wù)壓力，當(dāng)前的降杠桿是從債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的角度進(jìn)行的。杠桿的降與不降與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)沒(méi)有必然關(guān)系。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)布年報(bào)已經(jīng)是一個(gè)很好的信號(hào)，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，能夠得到保證。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前肯定是在復(fù)蘇狀態(tài)，能披露年報(bào)也體現(xiàn)出企業(yè)較好的一個(gè)經(jīng)營(yíng)面。

在早前及今年，部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也對(duì)中駿集團(tuán)的評(píng)級(jí)作出了相應(yīng)的調(diào)整。

2022年10月21日，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中駿集團(tuán)控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”，同時(shí)將公司未償高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。應(yīng)公司要求，標(biāo)普撤銷了中駿集團(tuán)控股的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和發(fā)行評(píng)級(jí)。撤銷前，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

據(jù)標(biāo)普估計(jì)，2022-2023年該公司的杠桿率(債務(wù)/EBITDA的比率)可能會(huì)達(dá)到11倍。其EBITDA利息覆蓋率可能會(huì)保持在1.3倍至1.5倍。

2023年2月17日，穆迪將中駿集團(tuán)控股的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“B3”，并將該公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，同時(shí)展望仍為負(fù)面。

穆迪分析師AlfredHui表示：“鑒于中駿集團(tuán)控股未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，此次降級(jí)反映出其流動(dòng)性的不斷惡化?！?/p>

穆迪預(yù)計(jì)，由于市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟，2023年中駿集團(tuán)控股的合同銷售額將同比下降約10%至約530億元人民幣。此外，2023年和2024年上半年，中駿集團(tuán)控股將有大量債務(wù)到期，包括10億美元離岸債券、5.4億元人民幣在岸債券以及若干離岸銀行貸款。

雖然穆迪預(yù)計(jì)中駿集團(tuán)控股能夠償還2023年4月到期的5億美元離岸債券，但如果該公司無(wú)法籌集到足夠的外部資金以滿足其再融資需求，在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)，公司的流動(dòng)性將會(huì)不足。

穆迪還指出，中駿集團(tuán)控股可以通過(guò)出售或質(zhì)押其投資物業(yè)籌集資金，但鑒于市場(chǎng)情況的波動(dòng)性，此類交易的執(zhí)行存在很大的不確定性。2022年12月，中駿集團(tuán)控股通過(guò)從其上市物業(yè)管理部門(mén)抵押部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，獲得了9億元人民幣的抵押貸款。

3月30日，中駿集團(tuán)公告稱，部分購(gòu)回2023年到期的7.25%優(yōu)先票據(jù)。中駿集團(tuán)表示，在2023年3月9日至2023年3月29日期間，中駿集團(tuán)已在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)回本金總額2.065億美元的2023年票據(jù)，相當(dāng)于原先發(fā)行2023年票據(jù)本金總額41.3%，購(gòu)回的2023年票據(jù)將根據(jù)2023年票據(jù)的條款及條件注銷。購(gòu)回的2023年票據(jù)注銷后，尚未購(gòu)回的2023年票據(jù)本金總額為2.935億美元，相當(dāng)于原先發(fā)行2023年票據(jù)本金總額58.7%。

除此之外，穆迪還預(yù)計(jì)，由于業(yè)務(wù)疲軟，中駿集團(tuán)控股的信用指標(biāo)將繼續(xù)惡化。特別是，未來(lái)12-18個(gè)月中駿集團(tuán)控股的利息償付能力(以EBIT/利息支出之比衡量)將從2022年的1.6倍和2021年的2.6倍下降至2023年的1.4倍。由于該公司下調(diào)房地產(chǎn)銷售價(jià)格以促進(jìn)銷售和現(xiàn)金回收，在此期間，其毛利率將收縮至13%-14%。

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資本市場(chǎng)方面，截至4月6日，中駿集團(tuán)控股股價(jià)收?qǐng)?bào)于0.660港元，近一年公司股價(jià)跌幅達(dá)57.96%。

03

多起業(yè)主維權(quán)事件，公司宣稱總包問(wèn)題

值得注意的是，2022年，中駿集團(tuán)曾因多起業(yè)主維權(quán)事件而引發(fā)外界關(guān)注。

2022年6月，南昌中駿世界城被業(yè)主投訴。該業(yè)主表示，“自己花費(fèi)200多萬(wàn)元購(gòu)買的房子，現(xiàn)在停工，自己養(yǎng)老金都沒(méi)有了。”另有業(yè)主表示，“在已停工的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商還在堅(jiān)持賣房，存在嚴(yán)重的對(duì)業(yè)主的欺瞞行為?！?/p>

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2022年11月，“北京中駿云景臺(tái)‘神盤(pán)’保交樓希望渺?！钡脑~條引起大量網(wǎng)友熱議。熱門(mén)微博顯示，業(yè)主劉先生表示，自己位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)中駿云景臺(tái)一期項(xiàng)目，在2020年開(kāi)盤(pán)對(duì)外銷售，卻在2021年9月左右突然停工，一期施工進(jìn)度比晚開(kāi)工半年的二期還慢。

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另有網(wǎng)友發(fā)布內(nèi)容稱，“一期項(xiàng)目停工長(zhǎng)達(dá)九個(gè)月，在2022年6月份時(shí)，開(kāi)始了‘表演式復(fù)工’，購(gòu)房合同中是在23年6月前精裝交房，而從目前進(jìn)度來(lái)看，只完成了二次結(jié)構(gòu)，交房希望渺茫?！痹撁W(wǎng)友要求中駿開(kāi)發(fā)商在保質(zhì)量的前提下，按合同時(shí)間完成交付。此外，包括小紅書(shū)平臺(tái)也有用戶對(duì)該項(xiàng)目由進(jìn)度產(chǎn)生質(zhì)疑。

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中駿集團(tuán)控股方面回復(fù)《港灣商業(yè)觀察》表示，南昌中駿世界城等上述項(xiàng)目，階段性的工程問(wèn)題是因?yàn)榭偘鼏?wèn)題。對(duì)于業(yè)主，中駿也會(huì)堅(jiān)持兌現(xiàn)承諾，公司也一直積極重視解決業(yè)主投訴及維權(quán)問(wèn)題。(港灣財(cái)經(jīng)出品)

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