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世界今日?qǐng)?bào)丨暫停加息與降息 資本潮汐中的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

2023-06-18 05:52:34 來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

（2023年6月18日）埃隆?·?馬斯克再次作出驚人舉動(dòng)，這位商業(yè)大亨自去年11月開始拒絕支付推特辦公室的租金。這是馬斯克進(jìn)駐推特之后，為削減成本，繼大幅裁員之后的另一重要舉措。

馬斯克的一意孤行，導(dǎo)致業(yè)主房地產(chǎn)投資信托公司Columbia Property Trust違約。


(資料圖)

推特所租用的辦公大樓是Columbia Property旗下7座核心資產(chǎn)之一，該房托近期已拖欠了上述物業(yè)價(jià)值約17億美元的按揭貸款，并推動(dòng)主要借款人高盛的商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款大幅攀升。

據(jù)了解，Columbia Property正嘗試通過法律途徑找回?fù)p失，但推特目前仍未松口。馬斯克在這件事上似乎亦持有些許個(gè)人成見，此前多次在社交媒體上發(fā)表對(duì)美國房地產(chǎn)市場利空的意見，并在5月的一條推文中提出：“商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價(jià)?！?/p>

馬斯克并非空口無憑，美國房地產(chǎn)市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)有目共睹，特別是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。美聯(lián)儲(chǔ)加息周期推高了企業(yè)的融資成本，令地產(chǎn)投資陰云密罩。部分市場機(jī)構(gòu)已警告，商業(yè)地產(chǎn)或許是繼銀行業(yè)動(dòng)蕩之后，下一顆要觸發(fā)的“深水炸彈”。

來自美國商業(yè)地產(chǎn)研究公司格林街房地產(chǎn)咨詢公司資料，今年4月份全美商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格同比下降15.3%，跌幅是2009年9月以來新高。穆迪分析則稱，此次商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，是過去十多年來首次出現(xiàn)的情況。

數(shù)據(jù)背后，美國各大城市如芝加哥的寫字樓空置率持續(xù)攀升。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年3月末全球范圍主要城市寫字樓空置率在已達(dá)12.9%。6月初數(shù)據(jù)，位于香港核心地段的超甲級(jí)寫字樓長江集團(tuán)中心的閑置率達(dá)到約為25%，另市場側(cè)目。

不過這并非世界末日，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生4月發(fā)文稱：“當(dāng)前的美國商業(yè)地產(chǎn)壓力不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。”他認(rèn)為，美國商業(yè)地產(chǎn)市場受到壓力更多是面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)緊縮的“正常反應(yīng)”。

另有跡象表明，除辦公樓之外，泛商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的工業(yè)、倉儲(chǔ)物流和公寓等資產(chǎn)表現(xiàn)仍然堅(jiān)挺，而且寫字樓也不會(huì)就此一蹶不振。有分析認(rèn)為，美國寫字樓市場目前經(jīng)歷的變化，并未呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，而是周期性的。有必要調(diào)整資產(chǎn)配置，但不要灰心。

最新的消息是，美國時(shí)間6月15日凌晨2時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將暫停加息，把聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.0%至5.25%不變，這或許將舒緩商業(yè)地產(chǎn)市場的緊張情緒。

大洋彼岸的這一邊，中國央行則選擇“降息”。

而且，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)在2021年中旬靴子落地，商業(yè)地產(chǎn)投資更迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

平安基金在去年6月發(fā)表研報(bào)稱，公募REITs是進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要抓手，無論在打通一二級(jí)市場的產(chǎn)品，無論在盤活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)市場化資金參與新基建，還是在降低宏觀杠桿率方面都起到了積極作用。

而就地產(chǎn)資管行業(yè)而言，公募REITs真正促成了“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。尤其當(dāng)今年2月，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，大量PRE-REITs基金設(shè)立。不少物業(yè)業(yè)主，也因此能以較合適的價(jià)格出售股權(quán)完成退出。

到3月，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目被納入發(fā)行范圍，更推動(dòng)市場進(jìn)一步活躍。目前，包括新城控股等房企正在研究發(fā)行相關(guān)主體的公募REITs產(chǎn)品。

市場正在等待寫字樓資產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的那一天，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最重要組成部分，寫字樓的加入無疑將涌現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。

2023年的商業(yè)地產(chǎn)投資與地產(chǎn)資管會(huì)有怎樣的發(fā)展？8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動(dòng)，而在博鰲資本大會(huì)現(xiàn)場，仍然有眾多重量級(jí)行業(yè)嘉賓，帶來一場激烈思維碰撞、探索更多元更豐富的投資選項(xiàng)。

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